本文將深入解析 2025 年最新房貸年齡限制現況、70 歲房屋貸款是否可行、年紀大如何貸得有利，以及申請流程中常見的誤區與詐騙陷阱。無論是為自己、為家人、或正面臨貸款障礙，這份指南都將幫助讀者掌握關鍵資訊、做出正確選擇，借得安心。
年齡從來不是買房的障礙，卻常常是房貸審核的門檻。隨著房價高漲與限貸令上路，許多年紀偏高、有資金需求的民眾發現，即使名下有房、有資產、有信用，依然難以取得理想貸款。特別是當貸款年限受到限制、成數被壓縮、銀行排隊撥款不保時，高齡貸款的難度與風險可說是翻倍增加。
為了控管這些不確定性，銀行普遍設有「貸款年限＋借款人年齡不得超過 75～80 歲」的內部規則，這也直接形塑了目前金融市場上針對年紀大貸款的制度門檻。
在民間資金市場方面，像市民貸表這類專辦不動產媒合的合法平台，雖不受《銀行法》第 72-2 條資本適足率限制，但基於放款安全考量，仍會將年紀大貸款的年齡承作上限設定為 65 歲（含），以保障借款雙方權益並降低媒合風險。
幾歲以上就不能貸款了？
目前並沒有明文法律規定「超過幾歲就不能辦理房貸」，但在實務操作中，房貸年齡限制的存在早已成為不爭的事實。從銀行與金融機構的授信準則來看，年紀大貸款的難度明顯高於一般族群。
銀行審核房貸時，普遍遵循「年齡 + 貸款年限 ≤ 75～80 歲」的計算原則。
舉例來說
若申請人年齡為 65 歲，最多僅能申請 10～15 年的貸款年限，無法與年輕借款人相比取得 30 年房貸的彈性。這意味著70歲房屋貸款雖非絕對禁止，但核貸條件會顯著偏緊，月繳負擔也相對拉高。
限貸令後高齡貸款難度增加
中央銀行為抑制房市過熱與金融風險，依據《銀行法》第 72-2 條，嚴格限制銀行的房貸總授信金額不得超過自有資本的 30%。隨著放款水位逼近警戒值，銀行紛紛收緊標準，將部分族群排除於優先核貸名單之外，包括：
第二戶以上購屋者
無穩定薪資或已退休者
年齡偏高、貸款年限不足者
這也代表，即便申請人信用良好，擁有不動產擔保，只要年齡偏高或缺乏明確財力證明，依然可能因屬於「低優先放款對象」而遭遇以下情況：
- 核貸成數被壓低
- 撥款延後或卡關
- 被要求提高自備款比例
- 直接收到「銀行放款已滿」的婉拒回覆
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2025 年 Q1 房屋貸款市場年齡現況
房貸難辦，早已不是信用不良族的專利。即使信用評分達 800 滿分、具穩定資產與收入的申貸人，若年齡偏高、已持有一戶房產，也可能在現行貸款環境中遭遇「高成數貸不到、撥款延後排隊」的實務困境。
房貸申請占比顯著下滑：60 歲以上族群僅占所有房貸申請的不到 10%，反映年紀大貸款的市場接受度明顯下降。
授信金額偏低：儘管高齡者普遍持有資產，但平均授信金額仍明顯低於 40–49 歲的黃金申貸年齡段，顯示房貸年齡限制對資金配置造成壓力。
核貸成數逐年遞減：50 歲後，核貸成數已下滑至 70% 以下，60 歲以上甚至低於 68%，這對希望辦理70歲房屋貸款的族群來說，代表必須準備更多自備款。
利率風險溢價上揚：高齡申貸者的平均利率較年輕族群高出 0.2 個百分點，銀行明顯將「年齡」納入風險定價機制中，形成額外的貸款成本。
結構性排擠效應成形：在限貸令實施後，高齡族群往往被視為低優先處理對象，即便可貸、即便有資產，也經常被邊緣化於撥款排序之外。
年紀大貸款怎麼辦更有利？
特別是申辦70歲房屋貸款，不僅可貸年限短，利率也可能上浮。若想提高貸款成功率，可從以下四個方向著手：
1. 搭配保人，減少銀行借你錢的風險
若借款人年紀偏高，銀行往往擔心還款年限不足與生命風險問題，導致核貸成數偏低。此時，若能由子女或配偶擔任保人，便可有效降低貸款機構的風險評估分數，有機會延長貸款年限、提高核貸金額，增加核貸成功率，成為突破房貸年齡限制的常見做法。
2. 提高自備款比例
想成功突破房貸年齡限制，最實用的策略之一就是「主動提高自備款比例」。當貸款成數降低、貸期縮短時，若能自行準備 40%～50% 的頭期款，不僅能減少銀行風險疑慮，也有助爭取較低利率或更快撥款順位。
此外，在民間資金媒合實務中，自備款占比愈高，愈能凸顯借款人誠意與資產實力，有助提升談判籌碼，爭取更合理的利息與期數條件。對於短期周轉或換屋規劃者而言，預先規劃自備金來源，也可避免陷入臨時轉貸、壓縮交易時間的被動風險。
3. 預備可查證的收入與財力佐證
即便已退休，只要能提供穩定現金流（如租金收入、年金、退休金入帳、定存利息等），都可被視為還款來源。無論是銀行還是合法民間機構，最終都重視借款人的還款能力，而非單一身份年齡。此舉對年紀大貸款族群尤為重要。
70 歲申請房貸要注意什麼？
隨著高齡人口逐年攀升，年紀大貸款的需求持續上升，越來越多 60 歲以上的準退休族希望透過房屋貸款來改善生活現金流、協助子女購屋，或處理資金周轉。然而，受限於房貸年齡限制與限貸政策，不僅核貸條件較嚴，詐騙風險也同步升高。
以下 3 大詐騙套路，高齡者與家屬務必提防！
詐騙套路一｜保證過件、免審核、不看信用
凡聲稱「免資料、免審核」、「保證撥款」、「年紀大也沒關係」的話術，幾乎都是詐騙警訊。合法辦理70歲房屋貸款的銀行或融資公司，皆需完整查核借款人信用條件、不動產資料與還款能力。遇到話術誘導、承諾不實、催促簽約者，極有可能藏有高利陷阱或空頭契約。
詐騙套路二｜先收高額費用、後斷聯繫
部分非法仲介會先以代辦或媒合名義，向長者收取「手續費」、「過戶稅」、「律師見證費」等費用，一旦收完即人間蒸發，或轉介至高利貸金主。
詐騙套路三｜要求設立信託或代管帳戶
以保障資產名義，要求將貸款金額交由第三人代為保管或撥款，實際可能為詐騙集團的空殼戶頭，一經轉入即難以追回。
合法房貸應具備這些流程
資格審查：審閱不動產資料、年齡、信用、財力等
書面合約：明訂利率、還款方式、手續費、期數
撥款機制：僅能撥至本人或買賣關係方帳戶
利息與費用規範：依法上限，並有書面明示
應可查詢合約或登記資料：地政、法院、公會皆可核實
高齡房貸常見 FAQ 解答
可以。台灣並無法律明定「年紀大不能貸款」，但實務上房貸年齡限制仍然存在。銀行通常遵守「申請人年齡 + 貸款年限 ≤ 75～80 歲」的原則，因此 60 歲以上的貸款期數會受到限制，核貸成數也可能壓縮。
可以，但會受到限貸令規範。根據 2025 年中央銀行新制，第二戶購屋的貸款成數上限僅 50%，且不得享有寬限期。同時，因銀行房貸水位壓力大，申請第二戶房貸常需「排隊等撥款」。
若您急需資金或有交屋時程壓力，建議先聯繫市民貸表處理資金需求，有效控制風險與時程。
有可能。即便信用紀錄良好，若借款人年齡偏高、沒有穩定薪轉或缺乏工作收入證明，在當前緊縮政策下，銀行仍可能因放款風險而拒絕核貸。
建議 70 歲房屋貸款申請人可準備租金收入、退休金轉帳紀錄等現金流證明，或搭配子女為共同借款人／保證人；部分銀行亦接受搭配壽險保單保障方式，強化還款能力判定。
絕對不能！這類話術極可能涉及詐騙、非法高利或空頭合約。任何合法辦理年紀大貸款的機構，皆需進行財務審查、資產估值與書面合約簽署。
建議務必選擇如市民貸表這類登記合法、流程透明、費用明示的媒合平台，避免落入「假借貸、真詐騙」的陷阱。若有疑慮，應即刻撥打 165 反詐騙專線或尋求專業法律協助。
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