根據國立政治大學不動產研究中心的「近十年房貸成數不足交易糾紛統計」資料，因貸款成數不足而引發的交易糾紛案件持續增加。尤其在央行信用管制、限貸政策不斷緊縮的情況下，銀行對貸款條件日趨嚴格，許多購屋族在談定價格、簽約下斡旋後，卻卡在一個致命問題上：「貸款成數不足」。
本篇深入解析「貸款成數不足」的法律效力與買方能否主張解約、仲介費該不該付問題。
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貸款成數，是指銀行核准的房貸金額相對於房屋成交總價的比例。舉例來說，若成交價為 1,000 萬元，銀行願意核貸 800 萬元，則貸款成數為八成。然而，這個比例並非由買賣雙方說了算，而是由銀行根據房屋估價結果、借款人條件、政策限制等多方因素決定。
延伸閱讀
個人信用報告分數怎麼看？
房貸成數不足的三大原因｜怎麼愈來愈常見？
根據實務分析與新聞資料，目前導致房貸成數不足的常見因素包括：
個人原因｜借款人條件未達標
非個人原因｜政策性限貸措施上路
銀行估價偏低｜結構性風險或房屋所在區域影響
房貸成數不足愈來愈常見，主因在於金融環境與政策雙重收緊。自 2023 年起，中央銀行接連實施多輪限貸令，尤其針對第二戶、第三戶購屋者限制貸款成數與取消寬限期，加上銀行因應風險控管，對借款人財力、信用、負債比要求更為嚴格。
即便首購族，也可能因個人條件或房屋本身估價不足，導致核貸成數未達預期。近年利率上升、資金緊縮，更加劇了這一現象，使許多買方在完成簽約後才驚覺「貸不到錢」，引爆一連串解約與違約金爭議。
貸款成數不足，買賣合約會無效嗎？
「貸款成數不足」是否構成合約無效，是許多購屋人面臨重大資金落差時最想知道的問題。但在法律上，貸款成數不足並不當然導致買賣契約無效，其效力端看當初合約是否有明確約定「貸款條件」作為解約條件，並且如何認定「可歸責事由」。
法律依據｜民法與消費者保護法
根據《民法》第 245 條之 1 規定，契約雙方若於締約過程中對將來不確定的事實（如貸款條件）有明示或默示的條件，該條件是否成就，將直接影響契約效力。再者，《民法》第 252 條 亦允許法院對過高之違約金予以酌減。
另外，《消費者保護法》第 43 條 指出，若消費爭議未能協議成立，主管機關得依法介入調解。該條文成為近年許多貸款成數爭議案的主處理依據。
貸款成數不足，解約後仲介費該不該付？
實務案例分析
根據國立政治大學不動產研究中心的「近十年房貸成數不足交易糾紛統計」資料，我們可以觀察到當貸款成數不足時，買賣合約會因合約條款與事後處理情形而有不同：
專家觀點補強
根據《工商時報》2024年報導，法律專家林明忠律師指出，坊間常見的條款例如：「如非因買方個人因素導致貸不到八成，即可無條件解約」，往往會因「是否歸責買方」無法舉證而遭賣方拒絕解約。
市民貸表建議應明訂條款且避免模糊語句，應直接約定：『若於 ○○ 日前，買方未能取得 ○○ 元房貸，雙方同意解除契約並全數退費』，避免使用『非可歸責於買方』等模糊用語。
- 但實務上，大多數的賣方是不同意這類的合約條款的！若買方有具體購屋規劃，因應目前市場、政策條件造成貸款成數不足的現象，建議自備款要提高至購屋價格的三至四成以上。
如何避免支付爭議中的仲介費？
注意！貸款結果是否符合預期，並非房屋仲介可以干預！但卻有很多仲介為了成交而信口開河向買方保證貸款成數！房仲與銀行毫無任何關係，怎麼能保證貸款成數呢？
但若不希望在貸款不成時仍得支付仲介費，建議在簽署「不動產買賣委託契約」與「斡旋書」時，加入以下條文或注意事項：
明確條款載明
「如貸款未達總價○○%，且非可歸責於買方，得解除本合約，並不支付仲介費。」
要求仲介書面確認
若仲介主動提出貸款成數或貸款金額的保證，則建議強烈要求仲介書面確認：
若仲介未完整揭露上述資訊，可成為日後爭議協調的憑據。
事後申訴與消保處理
若事前已和仲介協助貸款成數不足的情形下，不支付仲介費，若遇有仲介執意收費或未盡說明義務，可向不動產仲介公會或消保官反映，爭取調解或退費。
市民貸表結論建議
在貸款成數不足導致解約的情況下，仲介費是否需支付，並無絕對標準，而是視仲介是否完成「媒合義務」、合約是否有明訂條款、及解約責任歸屬來綜合判斷。建議買方應：
事前審慎檢查合約條款。
要求仲介提供貸款成數預評估。
保留所有通訊與估價文件，以備爭議時為主張依據。
貸款成數不足合約無效 PTT 網友怎麼說
案例一：被限貸令突襲，貸不到八成只能解約
原 PO 表示：明明房仲說貸八成沒問題，結果交屋前銀行只給七成，想解約，賣方卻說我要賠違約金？
案例二：信貸湊成數，利率高得嚇人
原 PO 質疑：貸款八成銀行說 OK，結果裡面有兩成是信貸，這樣到底算不算「貸不到八成」？
案例三：仲介口頭保證，貸不到全推給我
原 PO 指出：仲介當初拍胸脯保證貸得到，結果銀行根本沒過件，合約解約後還要我付全額仲介費。
案例四：貸不到款被硬扣 30 萬定金
原 PO 表示：當初沒寫貸款條款，現在貸不到錢，賣方說我違約直接吃掉定金，真的只能認賠？
延伸閱讀與參考來源
- 民法第245-1、565 條條文整理：法務部全國法規資料庫
- 2024《工商時報》：買房不只是付錢這麼簡單 法律專家教你無痛解約
- 2024 Yahoo新聞：交屋延期恐日賠上萬，專家曝限貸風險
- PTT 房產論壇《home-sale》討論文章彙整：