預售屋貸款沒過？交屋在即卻貸款失敗讓你壓力山大嗎？本文將詳細說明常見的預售屋貸款失敗原因、如何事前避免預售屋貸款沒過，以及預售屋貸款失敗 FAQ！
央行的限貸令發布後，讓整個信用審查機制更加嚴格，不少人簽下預售屋歷經幾年等待，過程中繳納百萬訂金和工程款，甚至規劃好裝潢、搬遷時間，卻在最後一關被銀行通知預售屋貸款成數不足、預售屋對保沒過。
如果你已經遇到了，心裡想著：「還是乾脆解約吧！」等等！解約很可能拿不回訂金的！
給我們 5 分鐘的時間看完這篇文章，本文將說明不同預售屋貸款沒過的實際案例，以及適合的解決方法，幫你找到最佳解方。
預售屋貸款失敗的 3 類原因
1. 政策變動，貸款成數緊縮
央行陸續發布限貸措施，針對第二戶以上購屋者、高價住宅等實施貸款成數限制 5 成，即使是首購族，也因銀行風險控管變嚴，房屋鑑價保守，導致房屋貸款總金額降低，我們也有客戶遇到，購買時預期有 8 成貸款，今年交屋對時調降至 6 成的狀況，需額外補足差額。
延伸閱讀
自由時報｜全球最兇猛的限貸令來了 專家：首購族可能被卡死
遠見｜限貸令是什麼？會影響新青安申貸、預售屋買氣？懶人包一次懂
市民貸表｜買房貸不到款，合約還有效嗎？貸款成數不足 5 大重點整理
2. 信用變差，收入不穩定
由於購屋人簽約後，要等預售屋完成幾年後才開始交屋、對保，個人財務狀況已發生變化，以下 5 個預售屋貸款沒過的影響原因：
新增其他貸款（信貸、車貸等）
工作異動導致收入不穩定
成為他人貸款保證人
負債比例過高(總負債不超過月收入 60%)
無法提供完整的財力證明文件
收現族、自營業者、自由工作者，若沒有提供完整報稅資料、薪轉紀錄、營收憑證，銀行無法確認穩定收入來源，也可能導致預售屋貸款失敗。
3. 房屋本身條件不佳
銀行通常以房子現狀來估價，若該區域房價下跌、周邊增加嫌惡設施，則會因此調降房屋估價；坪數過小（如：套房、小坪數住宅），銀行放貸意願較低；甚至遇到建商財務狀況不佳者，同樣會影響銀行放貸信心。
另外，落在六都市中心的房子核貸成數，普遍會比其他縣市或郊區來得高。
貸款沒過就能解約嗎？小心建商不退錢！
不可歸責於雙方
可歸責於賣方時
可歸責於買方時
實際上，銀行貸款核准與否大多歸責於買方，買方如未在約定的時間內補足差額，建商有權沒收已繳納的款項作為違約金，甚至可能提告要求履行契約。
- 除非契約中有明確約定，例如若貸款成數未達某比例，買方可選擇解約且不須負擔違約金，建商才比較有可能會退錢。因此，在預售屋貸款未過時，切勿貿然決定解約，先仔細審閱合約條款，或尋求解決方案。
如何避免預售屋貸款失敗？
想避免預售屋交屋時才發現房貸對保沒過、被迫違約？關鍵就是要「事前預防」與「預留彈性」，以下 5 點預防措施降低失敗風險：
1. 實價登錄瞭解行情
銀行鑑價時，會依據 房屋市值 和 成交價 取低的來估價，想知道周遭的預售屋市值，可至內政部實價登錄瞭解行情，通常預售屋貸款是建商整批送件給銀行審核，除非買價過高偏離行情，不然多數都會以成交價來估貸款 % 數。
2. 避免新增債務
車貸、信貸等新增的貸款，會佔掉個人總貸款的額度，若負債比過高，銀行核貸下來的成數就會變低，如有購車需求，可以先等銀行對保過後再申請，或將車貸辦在其他家人的名下。
要特別注意的是，若有擔任連帶保證人，也會佔用房貸貸款額度。
3. 確保信用健康
從簽約到交屋可能長達 3～5 年，這段期間信用行為也會被納入銀行最終審查，避免呆帳、遲繳信用卡、使用信用卡循環利息…等會扣信用評分的行為，即將要交屋時，也請避免短期頻繁申請貸款或信用卡。
4. 預留資金彈性
別再相信房屋代銷業務說「可以貸到 8、9 成」的說法了，業務不負責銀行實際核貸結果，建議預留一筆備用資金，或事先與家人朋友確認是否能支援交屋款項，來因應萬一貸不到預期成數的情況。
5. 合約新增但書條款
在簽約之前可詢問是否能列「貸款失敗可解約」條款，合約文字內容加註：房貸成數不足成交價 N 成時，買方得主張無條件解除本契約。
若無此條款，因預售屋對保沒過將無法主張解約退費。
預售屋貸款失敗的解方？
預售屋對保沒過，不代表只能放棄買房，根據市民貸表的實務經驗，仍有不少人成功透過短期貸款的方式順利完成交屋，保住訂金和房子。
解方 1 短期貸款，先交屋再轉增貸
若只是臨時的資金缺口（例如：貸款成數低於預期），可以先透過民間借款、親友借款、保單借款、股票質押等方式，短期借款 3 ~ 6 月撐過交屋期，等房屋權狀下來後，再用房屋辦理增貸或轉貸。
解方 2 重新與銀行協商
若資金缺口不大，約 0.5 成以內的話，建議先與銀行協商，看是否可搭配信貸（利率會較高）或是購買指定的保險商品，重新爭取貸款條件。
解方 3 增加保證人
主動提供有長期穩定薪資收入的保證人，以配偶或家人為主，提升貸款過件或成數提高的機會。
解方 4 尋求建商協助
若資金缺口約 0.5 成以內，也可嘗試詢問建商是否可出借資金（利率會較高），部份大型建商會主動提供此管道，但務必要留意合約條件、期數、利率以及是否綁約。
解方 5 與建商協調，爭取緩衝時間或平轉
若資金仍無法到位，也可嘗試與建商協商延後交屋、分期付款，或符合以下條件可辦理預售屋平轉他人的手續：
實例分享｜預售屋對保沒過，只能放棄買房嗎？
王先生在四年前買下一間預售屋，當初建商口頭說可以貸款到 8 成，但等到交屋時，剛好碰上「第二戶限貸」新政策，銀行僅願意貸 6 成，瞬間少了 2 成資金。
為了不讓幾年來的購屋夢功虧一簣，王先生透過市民貸表，以第一間房屋做為擔保，媒合到房屋二胎借款 6 個月，讓他可以先付給建商，拿到房屋權狀後，再去試試增貸，獲取更好的借款條件。
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預售屋貸款失敗 FAQ
是的，若契約未載明可退訂條款，通常會被視為買方違約，建商有權沒收訂金與工程款。
需趕快準備自備款補差額，找家人親友支援、合資，或透過市民貸表媒合資金貸款，先交屋，後續仍有機會申請增貸或轉貸。
是的，對保是銀行核貸流程的最後確認關卡，沒過代表正式退件。
視預售屋購買的時間點而定，2023/6/30 前購買，可以平轉給別人，若在那之後購買者，只能轉讓給配偶、直系血親、兄弟姐妹。
可向家人朋友借款、辦理信用貸款、用其他不動產設定二胎貸款、尋求民間借款的協助。