在台灣，許多家庭仍住在屋齡 30 年以上的房子，但當需要資金時，卻發現申請 老房子抵押貸款 比新屋更困難。本文將解析 老房子抵押貸款額度 為何受限、老房子抵押貸款利率 為何偏高，並提供實務解法，幫助屋主找到最合適的資金方案。
「老房子」不單是指屋齡幾十年，而是要看是否接近或超過政府規範的耐用年數。在審核老房子抵押貸款時，通常會依據房屋的 屋齡（實際使用年數） 與 耐用年數（估計可使用的總年限）來判斷建物剩餘價值。
以下舉例台北市及高雄市政府的《建築改良物耐用年數及每年折舊率表》網站資料。
《臺北市政府地政局》建築改良物耐用年數及每年折舊率表
《高雄市政府地政局》地價查估用建築改良物標準單價、耐用年數及折舊率表
老房子抵押貸款 5 難題
雖然銀行與民間金融機構都能提供房屋抵押貸款，但當建物屋齡接近或超過耐用年數時，常常會出現以下五大老房子抵押貸款難題，導致額度不足、老房子抵押貸款利率偏高或申請被拒。
1. 管道少
銀行對於屋齡過高的不動產極度保守。根據金管會與銀行內部授信規範，超過 30 年的老屋，許多銀行就會降低承作意願，甚至完全排除核貸。相較之下，新屋可輕鬆找到 10 家以上的承貸銀行，老屋可能僅剩 2–3 家願意評估。
2. 額度低
即使成功申請，老房子抵押貸款額度也會受限。銀行的鑑價基準會依照「屋齡」與「耐用年數」折舊後計算。
如果房子是鋼筋混凝土結構，屋齡已達 40 年，距離耐用年數 60 年僅剩 20 年，銀行在鑑價時會大幅折扣，導致 老房子抵押貸款額度降低。
若是木造或土造老屋，雖然仍有人居住，但因耐用年數本身就短，加上高折舊率，銀行多半視為高風險標的，較難核貸。
3. 利率高
老屋抵押貸款被視為「高風險授信」。銀行會加碼老房子抵押貸款利率來彌補風險，實際利率往往比新屋貸款高出 0.5–1% 以上。若轉向民間業者，老房子抵押貸款利率更可能拉高至年息 8%–12%，甚至需要額外支付手續費。
4. 條件多
銀行對老房子的審查條件繁瑣，常見要求包括：
完整產權登記：不得有未辦保存登記的問題，否則直接退件。
都市更新、危老計畫：若建物涉及都更或危老重建，銀行會重新評估風險，甚至延後核貸。
共有人同意：家族共有的老房子，必須全體共有人簽署抵押同意書，缺一不可。
個人收入穩定性：銀行會要求提供薪資單、扣繳憑單或所得稅申報書，來確認還款能力。自由工作者或現金收入族群，若無法提出證明，往往被視為高風險。
信用紀錄良好：聯徵中心信用報告（JCIC）會成為重要參考。若過去有遲繳、呆帳、信用卡強停紀錄，即使屋子有價值，銀行仍會拒絕核貸。
5. 溝通多（家族持分與保存登記問題）
台灣許多老房子屬於家族共有持分，或者因早年登記制度不完善，導致產權不清楚，缺乏完整的保存登記，申請人必須投入更多時間與精力，在銀行、地政事務所與家族成員之間來回溝通。
老房子抵押貸款教學
要成功辦理 老房子抵押貸款，不能只看屋齡或建物結構，更需要有完整的準備流程。以下整理出 5 個關鍵步驟，能幫助申貸更順利：
1. 確認產權完整性
先到 地政事務所或透過內政部不動產交易實價查詢服務，確認房屋與土地是否都完成保存登記。
如果是 家族持分，必須先與所有共有人協調並簽署同意書，否則銀行不受理。
2. 檢視建物屋齡與耐用年數
依照台北市、高雄市公布的 建築改良物耐用年數表（如鋼筋混凝土造 60 年、木造 25–35 年）來比對屋齡。
屋齡過高但仍維持良好屋況的，可透過修繕紀錄、屋況鑑定報告向銀行爭取。
3. 準備個人財力與信用證明
薪資族：提供近三個月薪資單、扣繳憑單或勞保投保明細。
自營商／自由工作者：需備妥所得稅申報資料或營業登記證明
確保申貸人的 聯徵中心（JCIC）信用報告 無遲繳或呆帳紀錄，信用良好能提高成功率。
4. 比較不同銀行方案
各銀行對「老屋貸款」的承作意願不同，條件差異大。
建議同時諮詢 2–3 家銀行，比較老房子抵押貸款額度、過件機率、利率、年限。
5. 評估替代方案（民間貸款／二胎貸款）
若銀行退件，可考慮 民間老屋貸款 或透過 市民貸表™ 代辦媒合。
市民貸表的特色在於 透明流程、不綁約，平均媒合 4–5 天內可撥款，並可節省約 30% 利息。
老屋貸款被退件怎麼辦？
當老房子抵押貸款被銀行退件時，應避免盲目重送，以免 聯徵紀錄過多 降低信用分數。最重要的原則是：先釐清退件原因，再選擇正確的方向。常見的補救方式有三種：
1. 換另一間銀行
如果退件原因是「屋齡過高」或「銀行政策較嚴」，不妨改送件到承作老屋經驗較多的銀行。
- 注意事項：避免短時間內過度查詢聯徵（6 個月內 5 次以上屬高風險）。
- 成功技巧：若退件原因是「收入不穩定」，建議向 薪轉銀行 申請，因為該銀行能直接看到穩定的薪資入帳紀錄，承作意願相對高。
2. 民間貸款
若多家銀行皆婉拒，代表問題已超出銀行授信範圍，例如產權不完整或鑑價過低。此時可以考慮民間貸款。
- 優勢：承作彈性大，不受屋齡或耐用年數限制。
- 風險：老房子抵押貸款利率偏高（年息 8%–12%），還款壓力大，僅適合作為短期周轉。
3. 市民貸表™ 居間媒合
若擔心被貸款詐騙、怕不小心找到高利貸，可以透過市民貸表™，由專業顧問協助媒合。我們服務精神強調讓申請人能在資訊透明下做選擇。老房子抵押貸款不綁約，手續費最高 6%，平均 4–5 天即可完成撥款。
老房子抵押貸款 vs. 以房養老貸款
在資金運用上，許多長輩與家庭會在 老房子抵押貸款 與 以房養老貸款 之間猶豫。雖然兩者同樣是以不動產作為抵押，但制度設計、適用對象與財務結果完全不同。
老房子抵押貸款
以房養老貸款
老房子抵押貸款常見問題（FAQ）
快速掌握本篇文章的核心重點！
A：會有影響。銀行與民間金融機構會依照「屋齡」與「耐用年數」計算剩餘價值。
- 例如：鋼筋混凝土造耐用年數 60 年，若屋齡已達 40 年，剩餘價值僅剩 20 年，鑑價會大幅折扣。
- 結果就是 老房子抵押貸款額度 通常低於新屋，貸款成數可能只有市價的 4–5 成。
A：不行。銀行核貸必須依靠完整產權證明，若建物未完成保存登記，通常直接退件。
- 解決方式：先補辦產權登記，或透過 市民貸表™ 尋找民間貸款媒合，但條件會較嚴格。
A：老房子抵押貸款利率 高低與申請人信用、收入、屋齡及房屋地段密切相關。
- 銀行貸款：通常落在年息 2%–4%，但老屋屬高風險，利率會比新屋高 0.5%–1%。
- 民間老屋貸款：利率範圍落在年息 8%–12%，需額外支付手續費。
- 換銀行：針對不同政策與承作標準嘗試，但要注意聯徵次數。
- 民間貸款：承作彈性高，但老房子抵押貸款利率偏高。
- 市民貸表™：提供透明媒合流程，安全性高，平均 4–5 天即可完成撥款。
A：根據央行 2025 年第三季最新決議，政策利率維持不變（重貼現率 2%、擔保放款融通利率 2.375%、短期融通利率 4.25%），同時延續房市信用管制政策，意思就是 利率沒有再往上加，保持一樣。
- 對新房子貸款：房貸利率暫時穩定，但因為政府還在管制房市，銀行對投資買房還是很嚴格。
- 對老房子抵押貸款：雖然利率沒升高，但因為「屋齡太老」風險比較大，銀行還是會加碼利率，借錢會比新房子貴。
- 對民間貸款：民間貸款不受央行規範，利率本來就高，還是維持在年息 8%–12% 左右。
