當急需資金又不想賣掉手上房產時，房屋二胎貸款成為許多人的救急選擇。不過，這類貸款的審核、利率與風險管理都有別於一般房貸，一不小心就可能踩雷，透過第三方專業媒合，不僅能快速比對多家貸款方案，還有專人協助評估與談判，降低申貸風險、提高過件率。本文將帶你快速掌握借貸前必懂的 3 大原則，幫你做出安全的借貸決策。
(圖片來源：Photo by Glenn Carstens-Peters on Unsplash)
很多人會問：「房屋二胎貸款，我可以自己辦理嗎？」
當然可以！但若你希望整個流程更省時、省心、條件更有保障，選擇具有經驗的第 3 方平台協助媒合，絕對是更聰明的選擇。
就像買房一樣，屋主可以自售、買方也能自行聯繫，但若雙方缺乏經驗，「誰來幫你把關合約條款？誰來協助驗屋、處理細節？」市民貸表協助超過千位客戶，不但能協盼提升效率，更能有效降低風險，保障每一步都在安全、透明的前提下進行。
1️⃣客觀第 3 方｜一條龍服務
不需要自行找資金來源，得四處比價、談條件，市民貸表提供從諮詢到撥款的一條龍協助，還能幫你審閱合約、確保權益。況且急用錢的時候，沒時間比價，更怕落入陷阱！交給專業的，就對了！
2️⃣流程清晰｜報價透明
每一個環節清楚明瞭，沒有模糊地帶；服務費用公開透明，依據方案報價，最高僅收 6%，不怕被亂開價。【市民貸表自我約束，參照內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，媒合服務費用最高為 6%❗】
房屋二胎貸款的流程解析
市民貸表與你分享 8 大核心步驟，讓你懂得識別風險、安心借款。
1. 一對一諮詢｜流程透明
針對你的資金需求、房屋條件與財務情形，初步評估並詳細說明流程，協助判斷是否合適辦理房屋二胎貸款，以及透過每月的收支評估可負擔的月付利息金額。諮詢免費，您可先瞭解整體流程後，再自行決定是否委託辦理。
2. 房屋價值評估
房屋價值是二胎貸款核准與額度評定的重要依據，一般而言，房屋土地的地段、屋齡、屋況、鄰近設施都會影響價值高低。市民貸表可協助委託專業人士依實價登錄、市場行情、屋況環境等條件進行評估；或於協助媒合時，由資金出借方進行評估。
3. 媒合資金出借方
依房屋價值協助媒合資金來源，常見包含融資租賃公司、代書或民間金主。不同的資金出借方對求借款人提交的資料不盡相同，一般常見包含個人聯徵報告（含信用評分）、工作證明、薪資或工作帳戶明細（或勞保投保證明）等，詳情請見下方申請資料說明。
4. 選擇借款方案
提供 1 種以上的媒合方案建議，您需要關注的有「借款金額、利率、期數與還款方式」等。借款人應詳細了解條款內容，並比較不同方案的差異，慎重做出選擇。
5. 照會
照會是資金出借方對房屋所有權人及借款人背景的再次確認，通常以＂電話＂方式進行。主要目的為查驗是否有其他債務、了解實際資金用途等。這是確保借款合約風險可控的重要環節，提升雙方保障。
6. 對保簽約
雙方會安排時間進行正式簽約，並由代書或法律顧問見證。對保過程中會再次確認借款合約、還款細節與法律責任，確保雙方權益清楚無誤，是法律生效的關鍵一步，實務上大多會＂錄音、錄影＂。
7. 設定抵押
簽約完成後，須至地政機關辦理抵押權設定，將房屋作為貸款擔保品。抵押設定需經所有權人同意，並依法辦理登記程序，通常委由代書辦理。而地政機關的作業程序大約需要 3 ~ 5 天。
8. 撥款結案
完成抵押設定後，資金出借方會依照合約進行撥款，實務上大多為設定抵押程序完成後的 2 日內，資金會直接匯入借款人指定帳戶。至此，貸款流程正式完成，借款人可依約定開始還款，同時應妥善管理財務，避免延遲或違約。
提醒：避免糾紛！請資金出借方匯款至銀行帳戶，別收受現金。
申請必備資料一覽
📝 個人基本與財務資料：
- 個人聯徵報告（含信用評分）：用於了解你的信用記錄與還款習慣，是評估貸款風險的重要依據。
💡提醒：自己拉就好了，不影響信用 - 財產清單、所得清單：用來確認名下資產與年度收入，有助於判斷你的還款能力。
📝 工作與收入證明：
- 工作證明： 證明你目前的職業與公司在職身分，提升貸款可信度。
- 薪資或工作帳戶明細／勞保投保證明：佐證收入來源及收入穩定性，是銀行與民間貸方評估還款能力的重要參考。
📝 身分證件類資料：
- 身份證
- 自然人憑證： 用於查詢聯徵或報稅紀錄的數位身分憑證，方便線上申請時使用。
- 行照、駕照： 證明個人名下動產，或作為額外佐證資料。
📝 其他：選擇性提供
- 電子戶籍：確認家庭成員、婚姻狀況、戶籍地等，部分貸方會參考這些資訊。
- 信用卡：可反映信用使用情況與理財習慣，亦能間接評估信用狀況。
- 國家證照： 像是教師證、會計師證照等，有助於提升職業穩定性評估。
常見陷阱與如何避開
陷阱1️⃣藏在小字裡的高利率
別聽信業務的一面字詞！
務必自己讀合約，確認借款金額、年利率、還款條件，例如：是否可彈性償還本金、是否可以提前清償等，建議可請家人朋友或專業人士共同審閱
✅檢查是＂月＂或＂年＂利率，以及每個月應支付的利息金額。
陷阱2️⃣不合理的服務費
不敢白紙黑字詳列費用的，都有問題！
✅委託媒合前，先確認所有費用項目，特別是服務費的 ％ 數（又稱手續費或代辦費）！
陷阱3️⃣教你「編造」資金用途
別道聽塗說！造假並不一定能博取資金出借方信任，反而可能引起麻煩。
不肖業者會主動提供＂話術＂或＂劇本＂給你，建議你填寫＂假＂資金用途，實際上可能讓你陷入詐騙陷阱或觸法。
✅誠實填寫借款用途，若對方引導你造假，請中止合作並提高警覺。
陷阱4️⃣資金來路不明
別被詐騙集團當成洗錢人頭戶了！
借來的錢如果來源不明或對方身份不清，很可能是非法集資、詐騙或洗錢陷阱。
✅優先選擇有實體辦公室的公司，例：市民貸表。
✅拒絕陌生LINE、私訊或來路不明的借貸邀約。
借貸 3 原則
📝看清合約｜案例 1
B 急需資金，透過 LINE 認識了一位＂看起來很親切＂的貸款業務。
對方說「利率只要 2%」，她聽了覺得＂跟銀行差不多啊＂，不加思索就簽約了。
幾個月後她才發現，原來合約裡的利率是「月利率 2%，等於年利率 24%」。
她借 300 萬，每個月須支出 6 萬的利息，超過她的月薪資收入。
她後悔莫及說：「我怎麼會沒自己看清楚合約就簽名了呢？」
✅ 提醒：別相信來路不明的人。再急也要親自看完合約細節，尤其是利率是「月」還是「年」、是否浮動、總還款金額等。若看不懂，一定要請家人或專業人士一起看！
💰問清費用｜案例 2
A 申辦貸款時，對方說「辦理過程都是免費服務，成功撥款後再收費」。
A 同意了，但撥款後才知道服務費是總貸款金額的 20%，A 申貸 200 萬元，繳給業務的服務費就要 40萬，另外還需要支付代書費、地政設定規費等，實拿到手僅有150多萬。
讓他大嘆：「識人不清！以為業務是好心幫忙…」
✅ 提醒： 不論銀行或民間貸款，費用都應在申請前講清楚、寫白紙黑字！別相信模糊說法如「看情況」、「成功後再收」，那往往是陷阱！
🎭拒絕造假｜案例 3
某位女士在網路上結識一名「投資高手」，兩人發展為網戀關係。
對方聲稱：「投資虛擬貨幣，報酬率超高，妳只需要先籌一筆資金，我幫妳操作就好。」
她信以為真，為了湊資金，前往銀行詢問房屋增貸，但因她工作收入不穩，銀行婉拒申請。
這時，對方建議她改找民間貸款公司，並提供一套「話術」：
🗣️「妳就說資金是用來創業，這樣比較好過件。」
還給她一張假造的裝潢報價單，讓她提交給貸方當作證明。
最終，她雖成功貸到款項，但那位「網戀投資男」卻失聯了，資金也一去不復返。
如果她「老實」說，在借貸流程中的代書、貸方、業務，都有機會讓他避開這個陷阱的！
錢是自己的，錯誤的決定，代價是長期背債！不得不防！
房屋二胎貸款用途
資金周轉
若有短期資金需求，如臨時開銷、醫療費用、家庭支出或營運周轉時，房屋二胎貸款是許多人用來調度現金的好方法。不必賣房就能獲得資金。只要貸款用途合理、償還能力穩定，就是合法且常見的財務安排。
整合降息
如果你手上有多筆信用卡或高利息貸款，可透過房屋二胎貸款進行整合，把高利率負債轉換為較低利率的房屋貸款，減輕每月還款壓力。聰明理債，讓還款期限更靈活，對於財務重整來說是個不錯的選擇。
投資創業
有些人會利用房屋二胎貸款資金投入股市、買房、開店或創業。雖然風險相對較高，但若有明確計畫與風險控管，房屋二胎也能成為實現夢想的資金來源。不過，建議務必評估自己的還款能力與風險承受度，避免財務壓力過大。
其他支出
包括子女教育費用、出國留學、購車、婚禮、裝潢房屋或家庭旅遊等，都可能成為房屋二胎的用途之一。但這類支出不屬於緊急開銷，建議可拉長規劃時間，透過儲蓄、投資達成目標，別輕易借貸。
適合對象
基礎條件
1️⃣具中華民國國民身份。
2️⃣年齡 20 ~ 65 歲之間，完全行為能力人。
3️⃣為房屋土地所有權人。
4️⃣房屋土地仍有殘值，有增貸空間。
以下情形建議諮詢房屋二胎貸款：
⭕短期急用：一般銀行流程約需 2 周，但若遇到年底、或限貸、信用管制情形，審核時間會拉長且不可控，若有急用，可委由市民貸表協助媒合綁短期約或不綁約的方案。
⭕收入不穩定：無穩定薪資證明，例如：工地零工、自營攤販等。
⭕負債比較高：可諮詢＂債務整合＂方案，先將每月的利息支出下降，協助生活回到正軌。
⭕信用評分欠佳：信用瑕疵、或沒有信用記錄，導致在銀行申貸困難。
⭕被銀行拒絕轉增貸：被銀行拒絕轉增貸，或額度不符合需求。
常見問題
指的是在已有一筆房屋貸款（第一順位）情況下，再用同一間房屋向金融機構或非金融機構申請第二筆貸款（第二順位抵押）。
兩者皆可。
但銀行審核標準較高，建議可以先詢問原銀行或薪資往來銀行，其次再評估其他管道。
🏦銀行：較保守，審核嚴格、利率低、手續較慢
💰民間：審核快、條件彈性大，但利率高、風險較大
無論是銀行或融資租賃、民間金主，二、三胎的利率通常都會比一胎還高！
🏦銀行：約 3%～7%
💰民間：約 8%～15%（提醒：當舖通常會超過15%)
即使是跟銀行辦理的房貸，不好好繳款，也是會被法拍的！
無論是一胎或二胎貸款，也無論是跟誰借的，貸款前都應評估自身的還款能力，量力而為。
可以的！簽約時，須確認提前還款的違約金計算方式。
🏦銀行：大多不綁約，但也有少數方案會綁約 1 – 2 年，提前還款須支付違約金！
💰民間：大多會綁約，常見的綁約期為 6 – 15 個月，但也可商請不綁約，或縮短綁約期，提前還款會伴隨違約金！
不一定，但風險較高。
✅ 認明有登記的合法業者
✅ 拒絕電話 / LINE / 網路社群平台推銷、簽署空白文件
✅ 檢查對方是否公開透明列出費用、利率與還款條件
可以。前提是房屋市值與可貸額度仍有餘額，而且你的一胎貸款繳款正常，並具備還款能力。辦理二胎的本質就是「利用未用完的房屋殘值再多借一筆」，通常利率會比一胎高。
✅ 可請專業估價，了解你還能貸多少再決定。
可以。
🏦銀行：會重新評估與審核！若能成功轉貸成一胎，利率會相對二胎低，但銀行的條件相對嚴格。若二胎為民間房貸，一胎為銀行，那要整合成銀行一胎，通常銀行會要求要自行清償二胎，並塗銷抵押設定後，再重新申請一胎轉增貸評估。
💰民間：若是一胎、二胎皆為民間房貸，建議可做整合，降低利息。或一胎為銀行，但二、三胎為民間貸款，也建議可整合成一筆。
不一定，信用評分是聯徵報告中的重要指標之一。
若是跟銀行辦理二胎，負債比增加或還款記錄不佳時，會影響到信用評分。
但若是跟民間辦理二胎，資訊並不會列在聯徵報告，也就沒有影響信用評分的議題了。
💡提醒：若辦理民間房屋二胎貸款後，再至銀行申辦房貸業務的話，銀行會調閱二類謄本，通常有民間私人設定，銀行就不會接受房貸申請了。
需以他人名下房屋申貸，需取得該所有權人同意，並共同簽署抵押及貸款契約。
✅ 若名義人是父母或配偶，仍需一同出面辦理。
技術上可以，但風險極高。
多數民間金主無意願承作三胎，少數有意願承作的通常條件嚴苛、利率高、期限短，而借款人容易陷入債務循環甚至法拍危機。
💡提醒：僅少數民間金主願意承作三胎，且通常也會跟借款人要求「預告登記」或「信託登記」，借款人須特別留意自身的權利義務。
可以。但大多數的民間金主僅接受大於二分之一的產權，或大於三分之一，若持分比例過小，被拒絕的機率也相對高！且通常會被要求所有共有人皆需共同簽署借款合約及同意設定抵押。
✅常見於繼承房產或夫妻共同持有，若其中一方有資金需求，建議先跟其他所有人溝通。
市民貸表：以人為本的專業顧問，打造安心的房屋二胎貸款規則
（圖片來源：Photo by Antonio Janeski on Unsplash）
當你面對資金需求，選擇房屋二胎貸款的關鍵在於找對人、選對方法。
市民貸表秉持「以人為本」的理念，提供一對一專業顧問服務，從諮詢到撥款，每一步都以你的需求為優先，幫你避開誤區、不踩陷阱。我們不只是協助借款，更致力於打造一套你能信任、能依靠的貸款規則，陪你穩健面對每一次資金挑戰。
選擇市民貸表，借得安心、還得放心。我們已成功服務上千名客戶，媒合資金突破 10 億元，平均為客戶節省高達 30% 的利息。專精房屋二胎、債務整合與中小企業資金周轉，並提供免費諮詢服務，流程清楚、費用合理